تحلیل سیاست‌های عرضه زمین مسکونی، تولید فضای رانتی و انسجام ساخت شهر مطالعه موردی: شهر زنجان

Abstract

عرضه زمین مسکونی در شهرهای ایران توسط دولت و نهادهای عمومی با محوریت سیاست آماده‌سازی زمین به‌ویژه از دهه 1360 به این‌سو یعنی تصویب قانون آماده‌سازی زمین در سال 1365 از عوامل اصلی شکل‌دهی ساخت شهرهای ایران در چند دهه اخیر است. با اجرای ناکارآمد طرح‌های آماده‌سازی زمین مسکونی و عرضه زمین توسعه‌نیافته باهدف تحقق ارزش مبادلاتی زمین علاوه بر ارزش مصرفی آن، منجر به شکل‌گیری فضای رانتی و تحت تأثیر قرار گرفتن انسجام ساخت کلان‌شهری از جنبه‌های مختلف شده است. این مقاله با روش توصیفی- تحلیلی، تأثیر سیاست‌های عرضه زمین شهری در تولید فضای رانتی و انسجام و یکپارچگی ساخت کلان‌شهری در محدوده شکل‌گرفته از طریق طرح‌های آماده‌سازی زمین مسکونی را تبیین می‌کند. برای گردآوری داده‌ها از مطالعات کتابخانه‌ای و آمارهای عینی طبقه‌بندی‌شده سازمان‌های دخیل در مدیریت شهری استفاده‌شده است. برای تحلیل داده‌ها از روش تحلیلی space syntax، تحلیل همپوشانی وزنی (با ضریب وزنی فازی) و درون‌یابی IDW در نرم‌افزارهای Arc Gis و Depthmap بهره‌گیری شده است. یافته‌های تحقیق نشان داد که محدوده آماده‌سازی کوی گلشهر متناسب با تأمین سهم بالایی از ارزش مبادلاتی زمین در کنار سهم ضعیف ارزش مصرفی و در نتیجه بروز زمینه فضایی برای استحصال رانت مطلق تأثیر زیادی در نارسایی و کاهش انسجام ساخت شهری زنجان داشته است. این فرآیند منجر به شکل‌گیری ساخت شهری ناکارآمد و ضریب هم پیوندی ضعیف شده است. در مقابل، کوی کارمندان، پایین کوه، علوم پایه و کوی قائم و آزادگان، به علت رعایت نسبی ضوابط طرح‌های فرادست توسعه شهری، عرضه زمین برحسب نیاز مسکن یعنی تحقق ارزش مصرفی و جلوگیری از بروز پدیده رانت جویی باز توزیعی از طریق کاهش زمان تبدیل قطعات مسکونی تفکیکی به ساختمان مسکونی در محدوده طرح‌های آماده‌سازی مذکور و مکان‌یابی مناسب در پیوستگی با بافت موجود شهر یک ساخت شهری منسجم با پیوند فضایی مطلوب ایجاد کرده است.