مقایسه شاخص‌های قیمتی تکرارشونده (BMN و کیس ـ شیلر) در بازار مسکن شهر تهران

Abstract

<strong>هدف:</strong> تغییر قیمت مسکن، همواره دغدغه سیاست‌گذاران، سرمایه‌گذاران و حتی عموم مردم به‌عنوان سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده بوده است. با توجه به ویژگی ناهمگنی مسکن، اندازه‌گیری تغییرهای آن با مشکلات جدی روبه‌رو است. تاکنون، در ایران تغییرهای قیمت مسکن در بازار مسکن شهر تهران با شاخص‌های میانگین نشان داده شده است. با توجه به ناهمگن بودن مسکن، شاخص یادشده به‌خوبی تغییرهای قیمتی را نشان نمی‌دهد؛ زیرا اگر در دوره‌ای معامله‎ خانه‌های گران‌قیمت زیاد باشد، شاخص میانگین افزایش می‌یابد، در حالی که ممکن است قیمت مسکن چنین روندی را در آن دوره نداشته باشد. در کشورهای پیشرفته، از شاخص‌های کیفیت ثابت (شاخص هدانیک و شاخص فروش‌های تکرارشونده) برای گزارش تغییرهای قیمت مسکن استفاده می‌شود. در این پژوهش می‌کوشیم شاخص مناسب‌تری برای بازار مسکن تهران ارائه کنیم.<br /> روش: در این پژوهش دو نوع شاخص فروش‌ تکرارشونده (BMN و Case_Shiller) بر مبنای داده‌های معامله‌های مناطق 1، 3، 6، 11، 16 و 20 شهر تهران، در بازه زمانی بهار 89 تا زمستان 96 ساخته شد و این شاخص‌ها با استفاده از روش برون‌نمونه مقایسه شدند تا مشخص شود کدام شاخص می‌تواند تغییرهای مسکن را دقیق‌تر نشان دهد.<br /> یافته‌ها: نتایج روش برون‌نمونه‌ای نشان داد که از بین شاخص‌های فروش تکرارشونده (BMN و Case_shiller) شاخص BMN تغییرهای قیمت مسکن شهر تهران را بهتر نشان می‌دهد.<br /> نتیجه‌گیری: با توجه به اینکه شاخص‌های فروش تکرارشونده در مقایسه با شاخص‌های میانگین، تغییرهای مسکن را بهتر نشان می‌دهد، پیشنهاد می‌شود که سرمایه‌گذاران و سیاست‌گذاران برای بررسی روند تغییرهای قیمت مسکن تهران، از شاخص‌های فروش تکرارشونده بیلی و همکاران (BMN) استفاده کنند.