به‌کارگیری روش هدانیک در ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی مورد شناسی: محلۀ باغ صبا در منطقۀ 7 تهران

Abstract

<strong>در عصر حاضر، همگام با افزایش سطح آگاهی جامعه، برنامه‌ریزان و سیاست‌گذاران شهری در‌جهت تحقق منافع عمومی، تلاش می‌کنند تا برنامه‌هایی تولید و سرمایه‌گذاری کنند که نظر و سلیقۀ افراد جامعه را نیز پوشش دهد. در این بین، آنچه به‌طور خاص در زمینۀ مسکن و برنامه‌ریزی آن قابل تأمل است، نحوۀ پیوند تمایلات مصرف‌کننده و عرضه‌کننده در بازار و برنامه‌ریزی مسکن و فرایند ارزیابی آن است. از آنجا که ویژگی‌های مسکن اغلب ماهیت غیر‌بازاری دارند، ضرورت کاربرد روش دیگری به‌غیر‌ از روش‌های رایج تحلیل عرضه و تقاضای آن ویژگی‌ها، هویدا می‌شود. مطالعات حاضر، با تأکید بر روش ارزش‌گذاری هدانیک که در چند دهۀ اخیر استفاده از آن در مقوله‌های مرتبط با مسکن رایج شده است، سعی در بررسی عوامل مؤثر در ارزش واحدهای مسکونی آپارتمانی و در‌نهایت، تدوین مدل هدانیک ارزش واحدهای مسکونی آپارتمانی در محله دارد. بدین منظور، قیمت فروش 80 واحد مسکونی آپارتمانی در بازه سال‌های (1390-1389)، به‌طور تصادفی در محلۀ باغ صبا منطقۀ 7 تهران انتخاب و ویژگی‌های تبیین‌کنندۀ ارزش واحد مسکونی آن مورد بررسی قرار گرفته است. در این راستا، در محیط نرم‌افزار spss و با استفاده از تحلیل رگرسیونی در دو فرم خطی و نیمه لگاریتمی، تحلیل‌ها صورت پذیرفته است. طبق یافته‌‌ها، فرم رگرسیونی نیمه لگاریتمی بهتر می‌تواند در تحلیل‌‌ها مفید واقع شود. همچنین، ویژگی‌های ساختاری و فیزیکی بنا، سهم بیشتری در تبیین ارزش واحد مسکونی آپارتمانی ایفا می‌کنند و در سطح اطمینان 95 درصد، متغیرهای زیربنای واحد مسکونی، وجود آسانسور، وجود پارکینگ و قدمت بنا معنادار بوده، هرچند اثر متغیر قدمت بنا بر ارزش بنا منفی است. همچنین در سطح اطمینان 90 درصد، متغیر فاصله از کاربری اداری نیز معنادار (با اثر منفی) است.</strong>