ارزیابی و تحلیل قیمت واحدهای مسکونی منطقة 5 شهرداری تهران با در نظر گرفتن نوسانات بازار ارز

Abstract

قیمت مسکن یکی از شاخص‌هایی است که شناخت عوامل مؤثر بر آن برای افزایش کارایی طرح‌ها و ارائة راهبردها و سیاست‌های برنامه‌ریزی مسکن کمک شایانی می‌کند. با وجود نوسان‌های فراوان نرخ ارز در سال‌های اخیر لزوم استفاده از مدلی که در آن علاوه بر ویژگی‌های مسکن به عوامل اقتصادی تأثیرگذار بر قیمت مسکن از جمله نرخ ارز توجه شود بیش از پیش احساس می‌شود. از آنجا که مدل‌سازی قیمت مسکن از جمله مسائلی است که دارای مؤلفة مکانی است ‌‌باید در ارائة مدل مربوط به قیمت مسکن به مکان قرارگیری آن نیز توجه شود. از این رو در این پژوهش تحلیل پراکنش فضایی قیمت مسکن در منطقة 5 شهرداری تهران و عوامل مؤثر بر آن بررسی شده ‌است. در این زمینه از داده‌های خرید و فروش مسکن در این منطقه در بازة سال‌های 1397 و 1398 و 1399 برای مدل‌سازی قیمت مسکن استفاده شده است. نتایج تحقیقات با استفاده از روش رگرسیون وزن‌دار جغرافیایی چندمقیاسه (MGWR: Multiscale Geographically Weighted Regression) به دست آمده ‌است که در قیاس با روش‌های رگرسیون وزن‌دار جغرافیایی (GWR: Geographically Weighted Regression) و حداقل مربعات معمولی (OLS: Ordinary Least Squares) نتایج بهتری را ارائه کرد. میزان ضریب تعیین تعدیل‌شده در الگوریتم‌های OLS و GWR و MGWR به ترتیب برابر با 762/0 و 821/0 و 853/0 حاصل شد. در این زمینه روش MGWR توانست ناهمگونی‌های فضایی موجود در داده‌های قیمت مسکن را مدل‌سازی کند. بر اساس نتایج به‌دست‌‌آمده متغیر نرخ ارز (قیمت دلار) بیشترین تأثیر را در مدل‌سازی قیمت مسکن دارد.